タワーマンションの寿命は結局何年持つの?老朽化を防ぐメンテナンス事情とは

寿命

どんな建物でも老朽化はさけられません。寿命は勿論あります。これからタワーマンションに住むことを検討している方にネガティブなことを書くのは気が引けますが重要なことなのであえて書かせていただきます。

ただタワーマンションの老朽化をだまって見過ごすわけではありません。ご安心下さい。

順をおって説明いたします。

新築タワーマンションの寿命は何年?

そもそもタワーマンションの寿命とはどの程度なのでしょうか?何年保つのでしょうか?

それを知る前にタワーマンションの構造について説明します。

RC造

鉄筋コンクリート構造。鉄筋とコンクリートで構成された建物です。今現在タワーマンションなどの高層建築に多く使われる建築手法です。

メリットとしては耐久性が高く、凝ったデザインの建築が可能だということ。

SRC造

鉄骨鉄筋コンクリート構造。鉄骨と鉄筋、コンクリートで構成された建物。RC造よりも強度が高いです。しかしそのかわり建築費用がRC造より高いのがデメリットです。

RC、SRCの耐用年数は47年と言われています。しかしこれはあくまで税務省がきめた『法定耐用年数』であり、耐用年数イコール寿命ではありません。

実際にはメンテナンス次第で100年もつとも言われています。勿論、地震といった外的要因が加われば話は変わってきます。

タワーマンションのメンテナンス

どんな建築物でも定期的にメンテナンスをしなければ老朽化は進みます。その老朽化を防ぐために、マンションでは10年、20年、30年と大規模修繕をしなくてはいけません。勿論ただではありません。月に、管理費とは別に修繕費を払わなくてはいけません。高層マンションとなれば修繕費も当然割高になります。

 

どこから脆くなるのか?

シーリング材

タワーマンションの外壁で良く使われるALCパネル。通常のコンクリートとは異なり、高温高圧蒸気養成された軽量気泡コンクリートで作られたのがALCパネルです。パネルを貼る際にパネルとパネルのつなぎに使われるのがシーリング材です。

 

しかしこのシーリング材は雨や風で老朽化してしまいます。勿論ALCが使われている

のはバルコニーや廊下側がメインとなっています。

鉄筋コンクリート内の鉄筋

RC造である鉄筋コンクリート。コンクリート内の鉄筋が錆びることで鉄筋コンクリートの劣化は進みます。ではどうやって防ぐのか。その為にコンクリートで覆っているわけですが、そのコンクリートも月日が流れれば収縮してしまいヒビが入ります。そこに水が入れば中の鉄筋が錆びてしまうわけです。

実際のメンテナンス例

最近1998年に建てられたタワーマンションの『エルザタワー55』が2015年に2年かけての大規模修繕工事が行われています。主な工事内容は防水・外壁塗装工事。この規模のタワーマンションが修繕工事をした前例が無かったので注目を浴びました。

工事費は約12億円。650戸なので、各戸役200万円。これを安いととるか高いととるかは人それぞれだと思います。ここでは詳しく書きませんが、実際に大規模修繕工事をしたタワーマンションは無いため参考になるかと思います。

最後に

最近の情報では10年で劣化するといわれているシーリング材を改良し30年もつシーリング材が開発されたとのこと。もし本当に30年もてば大規模修繕工事までの期間が10数年から30年まで一気に延びることになります。今後のニュースにアンテナを張りつつ、寿命のことを考慮してタワーマンション選びをしましょう。